截止2019年，我国大陆总人口14亿，年出生率10‰，再次创新低。

一个新的问题来了，未来房子多、人口少的情况下，父母房子“送”给子女，“生前”还是“身后”？新规下区别很大。

根据最新《遗产法》与房产交易的各类规定，父母房子过户给子女，选择在世办理还是去世后办理，差别大。这种差别主要体现在税费方面，有的人因为不懂这里边的门道，最后选择了不恰当的过户方式，多交了20-30万费用。接下来我们就对比下这3种方式：

一、房产继承。

父母过世之后，子女根据《继承法》获得父母的房子，这是最简答的方式，在房产继承过程中，根据遗产法和继承法规定，房产继承有第一继承人、第二继承人、第三继承人之分，至于房子最终归谁并不是大家所想的那样。

例如在深圳就曾出现过这样一个案例，一位老人没有子女，在年迈之后与侄女共同居住，侄女并不是老人的法定第一第二继承人，老人在生前一套房子拆迁分配了安置房，但是房产证没有办下来。老人去世之后这套房子该归谁？法院根据《继承法》给出结果：老人的房子侄女占有30%所有权、国家占有70%所有权。

父母如果有超过1个孩子，那么父母的子女们都具有继承权利，至于最终谁继承的更多，则需要根据父母赡养义务决定，情况比较复杂。在我国，“遗嘱”并没有普及开来，很大情况是由于传统观念的影响，一方面父母觉得二字继承情理之中，另一方面子女也不好意思把“遗嘱”2个字说出口。

【具体费用】

• 100以下5%，

• 101以上至1000部分2.5%，

• 1001以上至2000部分1.5%。

房产继承的费用很低，只有房产公证费，这是按照资产价值累进制收取的，如果一套85平米，200万元房子，继承费用大约为17000多元。

二、房产赠送。

父母通过赠送的方式把自己的房子过户给子女，也是一个好办法，但是房产赠与的费用可不算低。我们以85平米总价格200万元的房子计算，费用明细具体如下：

• 房产交易的契税，不可避免：房价200万元*3%=6万；

• 房产交易评估费：应该在几百元至上千元之间，可以忽略不计；

• 还有房屋公证费：按照累进制计算20*1.2%+30*1%+150*0.8%=17400元；

【房产赠与费用】一共为78000元左右。

三、房产买卖。

父母把房子通过卖的方式过户给自己的子女，显得荒诞而又滑稽，但现实中确实有很多人这么做，不为别的，就为了这套房子经过交易之后避免其他额外的费用产生。房产交易过程费用很多，我们一一列数：

• 房产契税：房子在满五唯一的情况下，90平米以内缴纳比例为1%，面积超过90平米的比例为1.5%，如果房子不是满五唯一的话，则契税比例为3%。

备注：满五唯一是指，房子是业主在这个城市（省份或者县市）唯一的一套房子，并且这套房子在这位业主手中已经有超过5年的时间了。之所以要规定“满五唯一”主要是为了体现房子的居住属性、限制炒房。在5年之内出售房子税率高、房子不是唯一住宅的税率也高。

• 房产增值税：房产证获得时间不到2年时间的税率为5.6%，房产证达到2年的免交。

• 房产个税：普通商品房住宅为1%，非普通商品房住宅为2%。这主要是为了把住宅用房和公寓、商住房区分开来，前者只具有居住性质，后者具有商业性质，所以非商品房住宅的税率更高。

【房产买卖费用】假设父母一套85平米、200万元的房子，房产买卖的费用大概为6.08万元。

总结一下，父母把房子留给孩子，有3种方式，分别是房产继承、房产赠与、房产买卖，费用分别是17000元、78000元、60000元。虽然看起来房产继承更加划算，花的费用更低。

但是后续也有一个问题，那就是继承者如果不满足满五唯一的情况下，继承的这套房子需要缴纳20%的个税，这个比例可不算低。

所以，你觉得以上三种方式，哪种更划算？